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不動産（土地・建物）の相続 手続きと分割方法
土地・建物の相続手続き
遺産に土地・建物（不動産）があった場合、どのように相続を進めたら良いのでしょうか？
手順を簡単にご案内します。
遺産分割協議書の作成
話し合い（遺産分割協議）により、相続内容が決まったら、「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書は、書き方やフォーマットに決まりはありませんが、金融機関での預貯金の解約や法務局での登記など、遺産の相続手続き時に提出が求められることもあります。間違いのないように作成しましょう。
遺産分割協議書作成のポイント
- 遺産分割協議が終わったら、できるだけ早く作成する。
- 亡くなった方の情報、相続人全員の名前を記載する。
- 相続の内容（誰がどの遺産を相続するか）を正確に記載する。
（例）
不動産は登記簿謄本の通りに記載。
預貯金は口座が特定できるように口座番号まで記載。
上場株式は証券会社からの通知などを参考に正確に記載。 - 相続人全員分の通数を作成する。
- 相続人全員が、署名・実印で押印する。
遺産分割協議書に不備や間違いがあると、後の相続手続きが進められなかったり、不動産登記時に法務局で無効とされ、話し合いが再度必要になったりする可能性があります。
相続手続きを円滑に進めるためには、漏れや間違いのない遺産分割協議書の作成が欠かせないと言えます。
遺産分割協議書の作成を専門家に依頼したい方はこちらから
1.現物分割 遺産をそのままの形で分ける。
現物分割とは、遺産をそのままの形で分配する方法です。よく行われています。
例えば、長男が自宅の不動産を相続し、長女が預貯金、次女が車やその他の動産を相続するような場合です。
●メリット
手続きが簡単で、シンプルに相続できる。
●デメリット
不公平になりやすい。
不動産の他に財産があったとしても、不動産に比べて価値が低いことも多く、不動産を相続しない相続人が不満を感じることもあります。
利用されることが多いケース
- 特定の相続人に遺産を集中させることに他の相続人が納得している場合。
（例）家を継ぐ長男に財産を集中させる - 不動産以外にも様々な遺産があり、相続人それぞれが財産を相続できる場合。
- 預貯金で調整できる場合。
2.換価分割 遺産を売却して現金に。そのお金を分ける。
換価分割とは、遺産を売却し、売却して得たお金を分配する方法です。
例えば、遺産が自宅不動産と預貯金の場合、自宅不動産を売却し、預貯金と合わせた額を相続人に分配する場合です。
●メリット
相続人間で平等に遺産を分けることができる。
不動産をお金に換えることで、相続税の納税もスムーズに行うことができる。
●デメリット
不動産を手放さなければならない。
不動産が、実家などの愛着のある家や土地の場合、手放す決断が難しく、相続人全員の同意を得るのに苦労するケースがあります。
利用されることが多いケース
- 遺産の評価額の大半を不動産が占め、代償金の支払いができない場合。
- 不動産を誰も利用する予定がない場合。
- 相続税を支払う必要があるが、納税する資金が不足している場合。
3.代償分割 相続人を決め、相続分に不足する分をお金で支払う。
代償分割とは、ある相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ「代償金」を支払って清算する方法です。
例えば、相続人が二人で遺産が自宅不動産（2000万円の価値）のみの場合、自宅不動産を相続する相続人は、もう一人の相続人へ1000万円を金銭で支払う方法です。
●メリット
相続人間で公平に遺産を分けることができる。
不動産を残すことができる。
●デメリット
代償金が用意できない場合は、使えない。
不動産の評価方法でトラブルになることがある。
不動産の評価方法には、様々な方法があり、評価方法によって不動産の価値（価格）が異なって出てくる場合があります。不動産の評価方法・評価額に他の相続人から納得が得られず、代償金額をなかなか決められないケースもあります。
利用されることが多いケース
- 遺産の評価額の大半を不動産が占めている場合。
- 不動産の売却を望まない場合。
- 相続人全員が、相続分に従った遺産相続を希望している場合。
4.共有 相続を先送り。分けずに複数人で共有する。
共有とは、複数の相続人が不動産を共同で所有する方法です。
例えば、相続人が二人で遺産が自宅不動産の場合、自宅不動産を二人で共有登記をする場合です。
●メリット
相続人間で公平感がある。
●デメリット
権利関係が複雑になる。
時間がたてばたつほど共有者間での話し合いが困難になる。
相続時に円満に共有できても、次の相続、その次の相続時に相続人が増え、いざ売却等をしようと思っても、利害関係者が多くて話がまとまらない可能性があります。
利用されることが多いケース
- 他の分割方法では相続の話し合いがまとまらない場合。
- 不動産の処分方法がすぐに決まらない場合。
遺産分割協議がなかなかまとまらないと「共有」としたいと考える場合もあるでしょう。しかし、「共有」は、その後の管理や処分を考えた時に解決が難しく、世代交代が進むとさらに話し合いが困難になることが予想されます。
「共有」は問題の先送りに過ぎないと認識し、安易に選択しないようにしましょう。
まとめ
相続が発生したら、相続人間で相続方法を話し合います。相続にはいくつか方法がありますので、それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、相続人全員が納得できるよう、しっかりと話し合って決めましょう。
相続人同士、状況や思い、情報を共有し、お互いに思いやりをもって話し合うことが、『争族』とならないために求められます。
話し合いがまとまったら、遺産分割協議書の作成、不動産の名義変更（相続登記）です。相続人間の信頼関係を保つために、適切に対応しましょう。
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長野では、相続財産に不動産が含まれているケースが多いです。
遺産に不動産がある場合、誰がどのように相続するのか、不動産の価値はどのくらいなのか、そもそも不動産を誰も相続したくないと考えている、など検討すべき事柄が多岐に渡ります。次の相続を見据えた相続をしたいと希望される方も多いでしょう。
「長野相続あんしん相談室」は、相続した不動産のことから遺産分割協議書の作成、相続登記等の各種相続手続きまで、万全にサポートいたします。
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